Kas ehitusprojekt on vajalik vaid ehitusloa saamiseks?

Meie eelmisi ehitusprojekti teemalisi artikleid meelde tuletades defineerime selle tähenduse. Ehitusprojekti näol on tegu on hulga dokumentatsioonide ja joonistega, mille arhitektid ja insenerid koostavad selleks, et selle põhjal hiljem planeeritavat objekti ehitada. Seda andmete kogumit on vaja selleks, et veenduda, et arhitekt ja klient üksteisest üheselt aru saavad, ehitusloa taotlemiseks, ning tagatipuks ka ehitajale oma töö tegemiseks. Järgnevalt anname lühiülevaate iga staadiumi funktsioonidest.

Ehitusprojekti 4 etappi:

• Eskiisprojekt (ES) 
• Eelprojekt (EP)
• Põhiprojekt (PP)
• Tööprojekt (TP)

Veelgi detailsema ja terviklikuma pildi saamiseks tasub lugeda spetsiaalselt ehitusprojekti eri staadiumitele pühendatud artiklit siit. Koguprojekt koosneb seletuskirjadest, hooldusjuhenditest, tabelitest, skeemidest ja joonistest nagu situatsiooniskeemist, asendiplaanist, lõigetest, vaadetest ja plaanidest. Loogiliselt on projekti kirjeldatud igas järgnevas etapis eelnevast detailsemalt ja tehnilisemalt.

Eskiisprojekt (ES) — See esimene etapp on mõeldud eeskätt selleks, et tellija ja arhitekt leiaksid omavahel ühise keele arhitektuurse üldidee osas. Hetkeolukorra kaardistamise järgselt ja kliendi lähteülesande põhiselt koostab arhitekt kavandi. Seal saavad paika objekti paiknemine platsil, hoone materjalid, mahud, vormid ning üldine ruumi kontseptsioon. Siinkohal on arhitekti põhiülesandeks mahutada tellija soovid ka projekteerimistingimuste raamistikku. 

Eelprojekt (EP) — Üheks ehitusprojekti tellimise peamiseks põhjuseks on kohalikult omavalitsuselt ehitusloa taotlemine ja see toimub just selles etapis. Siinkohal on ruumiplaneeringutel märgitud ka sisustus ja lähemalt määratletud ka mõningad tehnilised parameetrid - näiteks konstruktsioonide ja tehnosüsteemide osas. Küll aga piirdub eriosade täpsustus veel vaid seletuskirjaga, ning seega jääb sellise plaani vaatamine ehitajale veel liiga abstraktseks. 

Põhiprojekt (PP) — Eelprojekti järgselt on maja üldmahud ja funktsioonid paigas ja edaspidi keskendutakse üksnes tehniliste detailide edasiarendamisele. Näiteks saavad siinkohal täpsustatud sõlmkohad, eriosade projektid ja muud insenertehnilised lahendused, mille leidmiseks peavad arhitektid ühteaegu läbirääkimisi inseneridega. Et tavaliselt on projekt selles etapis piisavalt läbitöötatud, saab selles staadiumis harilikult algatada ehitushanke korraldamist ja tuletada ka ligikaudsed ehituskulud.

Tööprojekt (TP) — Nii nagu etapi nimetus vihjab, saab selle projekti põhjal ehitustöö viimaks segamatult alata. Kui ehitaja seda projekti vaatab ei tohiks tal enam palju küsimusi tekkida — see on talle tegevusjuhiseks. Siin faasis on välja valitud ka kindlad tooted, mida eramusse tellitakse.

Kokkuhoid projekti tellimise arvelt?

Hilisemate probleemide vältimiseks ja tagada, et eramu oleks seadusandlusega kooskõlas on selle rajamiseks tarvis, kas ehitusluba või väikese objekti puhul vähemalt ehitisteatist. Nagu varasemalt ilmunud Ehitusprojekti ABC artiklis selgus, siis saab ehitusluba taotleda juba eelprojekti staadiumis. Siinkohal tekib aga küsimus — kas eelprojekti tellimine on piisav? 

Ülaltoodu põhjal võime kõik nõustuda, et ehitusprojekti algfaasides on fookuses ruumiplaneering. Ehitusprojekti esimestes etappides ei ole täpsustatud piisavas detailsusastmes hoone eriosade nagu elektri-, vee-, kütte- ja ventilatsiooni projektide lahendusi ning ka konstruktsioonide sõlmkohti. Paraku päritakse aga tihtilugu objekti maksumust just eelprojekti põhjal, kus ilmselgelt korralikuks hinnapakkumiseks vajaminev info puudub. Kõik eelnimetatud spetsifikatsioonid määravad aga suuresti tööde maksumuse. Seega tekib küsimus, mida saab hinnapäringust, millel puuduvad piisavad andmed? 

Kui esitatud projekt on liiga varases etapis tähendab, et vajatakse lisaressursse nii tööjõu, aja kui ka raha arvelt. Seetõttu ehitusfirmad tihtilugu keelduvad hinnapakkumist tegemast, eriti kui mõistavad, et adekvaatseks vastuseks on tarvis veel hulganisti täpsustusi teha. Või siis tõstavad nad täiendavate tööde lisandumise käigus oma teenuste hinda. Kumbki variantidest aga paraku ei anna võimalust eri firmade pakkumisi omavahel võrrelda, sest hinnapäringu aluseks olnud projekt on poolik ning vajab edasitöötamist.

Seega ei jää sellisel juhul kliendil muud võimalust, kui lihtsalt lasta oma töö lõpetada ühe kallimavõitu ehitusfirma poolt, kes oma lahenduse kliendile esitab. Et sellist olukorda vältida, peaks tellijal olema dokumenteeritud projekt sellises etapis, mille põhjal saaks ehitushanget efektiivselt korraldama hakata. Nagu ülal juba mainitud, siis eeldab see vähemalt põhiprojekti staadiumit.

Paraku päritakse aga tihtilugu objekti maksumust just eelprojekti põhjal, kus ilmselgelt korralikuks hinnapakkumiseks vajaminev info puudub.

Põhi- ja tööprojekt 

Põhiprojekti koostamises osalevad insenerid ja ehituskonsultandid, kes analüüsivad ja töötavad välja lahendused, mille põhjal saab hakata hinnapakkumisi pärima. Seega tundub loogiline, et teie hoone projekteerimise viib terviklikult lõpuni üks tiim, kellel on detailne ülevaade kogu ooperist ja kes suudavad seega välja pakkuda kõige praktilisemad lahendused objekti konteksti tundes. Nõnda väldite erinevaid probleem, jõuate kvaliteetsema tulemuseni ja hoiate kogu selle protsessi vältel ka hulganisti kulude pealt kokku. Seega on üsna lihtne järeldada, et kõige mõistlikum investeering on korralikult läbitöötatud põhiprojekti. 

Kui ajaga ei ole parasjagu kitsas, siis on hinnapäringuid veel parem teha tööprojekti valmimise vältel, sest siis on informatsioon veel põhjalikum. Samal ajal, kui uurida pakkumisi juba põhiprojekti faasis, siis on kergem vajalikke alternatiivseid muudatusi projekti sisse kanda. Küll aga on vigade parandust põhiprojekti joonistel hulganisti kergem teha kui hilisemalt ehitusplatsil. 

Tööprojekti staadiumis peaks projekt olema koostatud niivõrd põhjalikult, et see ei jätaks lahtiseid otsi. Selle põhjal saavad arhitektid ehitaja töö korrektsust kontrollida. Seega on sujuva ehitamise ja väheste projekteerimiskulude saladuseks just läbitöötatud tööprojekt. Seetõttu soovitame teil koostada töövõtuleping just selle staadiumi alusel.

Muuhulgas on ehitusprojekti suureks boonuseks projektijuhi olemasolu, kes vastutab arhitekti, eriosade projekteerijate ja ehitajate koostöö koordineerimise, ning tellija huvide esindamise eest. Igal juhul on sellise tugiisiku kaasamine kuni hoone valmimiseni ülimalt kergendav ja kindlustunnet pakkuv.

Kokkuvõte

Kui küsida, kas pelgalt ehitusloa saamisest piisab oma eramu ehitamiseks — siis seadusandluse järgi võib tõepoolest vastata jaatavalt. Küll aga saavad sellisel juhul kannatada teie aeg, rahakott ja närvid. Eelkõige on ehitusprojekt siiski mõeldud tellija huvide selgeks mõistmiseks, kaitsmiseks ning ka ohutuse tagamiseks. Mida läbitöötatum ja hilisemas staadiumis teie eramaja projekt on, seda ladusam on ka ehituskulg ja seda rohkem ressurrsse hoiate igas mõttes kokku. Seega soovitame teil soojalt tellida ehitusprojekt tööprojekti staadiumis, või äärmisel juhul vähemalt põhiprojekti etapis.