Kas me tahame või ei taha, aga petiseid on ikka olnud meie ümber. Need on isikud, kes püüavad kiiresti teiste inimeste arvelt rikkaks saada, mõtlemata tagajärgedele ning nendele, kes kannatavad. Üks tuntumaid neist on kahtlemata Itaalia ärimees (väga paindlikus tähenduses) Charles Ponzi. Ta sai oma tempudega 1920. aastate alguses Põhja-Ameerikas lausa niivõrd tuntuks, et tema järgi nimetatakse skeemi, mille puhul tasutakse varasematele investoritele uute investorite rahadega, jättes mulje edukast ja kavalast äriskeemist. Tegelikult raha kasumit ei teeni, vaid tuleb otse uutelt investoritelt. Tänapäeva mõistes pettis Ponzi välja 258 miljonit dollarit.

Pettused toimuvad ka kinnisvaraturul, kus maaklerid püüavad inimestele pähe määrida ehitisi, mis ei ole elamiskõlbulikud või neil puudub üldse õigus seda. Üks selline seik leidis aset 2006. aastal Lõuna-Eestis, kui kinnisvara vahendav ühemehefirma müüs Tartus keldrikorteri, mis osutus elamiskõlbmatuks. Raha ära maksnud mees sai hiljem teada ka selle, et korter ei ole isegi tema nimele kirjutatud, kirjutas Delfi. Hilisemast ajast meenub seik, kus tuntud näitleja ja meelelahutaja kaevati kohtusse, kuna maja ei pidavat sooja ning tuult. Need on need varjatud puudused, mis kinnisvaraturul kahjuks ikka ja jälle esile ja teemaks tulevad.

Seejuures on oluline mõista, et alati ei pruugi olla tegu teadliku pettuse või pahatahtlikkusega vaid lihtsalt teadmatusega. On esinenud olukordi, mille puhul ei suuda kinnisvara müüja endale teadvustada, et ostja jaoks võib teatud probleem olla varjatud puudus. Kinnisvara omanikud on harjutud lihtsalt probleemiga lihtsalt elama ja ei märka seda. Siinkohal võib näitena välja tuua lärmakad naabrid.

Seaduse kaitse

Riigikohtu selgituse kohaselt on varjatud puudusteks lepingutingimustele mittevastavused, mida ostja ei võinud avastada asja temalt eeldatava hoolsusega üldiselt väliselt üle vaadates. Seega on varjatud puudused kõik need, millest müüja ei ole ostjat teavitanud, nagu võimalik hallitus, lekkivad torud, ummistuvad tualetid, probleemid naabritega jne. Kui aga ostja on puudustest teadlik ja ostab objekti ikkagi, siis ta ei saa hiljem seadusest tulenevalt kaitsele loota.

Ostja ei pea kuidagi eeldama, et ta soetab kõlbmatu asja, sest selle korrasoleku ja kvaliteedi eest peab hoolitsema müüja. Seega ei pea ostja palkama erispetsialisti enne, kui ta ostuotsuse teeb. 

Loomulikult on igal ostjal õigus asjatundja palgata, kes aitab kindlaks teha objekti puudused, et peale ostmist ei tekiks probleeme. Kinnisvarabüroode kodulehtedelt leiab infot, kuidas teostada objekti ülevaade, et tehingus kindel olla. Samas ei ole garanteeritud, et kõiki ettevaatusabinõusid silmas pidades ikka hiljem probleeme ei teki. 

Uus Maa Kinnisvarabüroo jurist Karlis Kolk jagas enda kogemust varjatud puuduste tekkimisel. "Üks mu klientidest ostis endale korteri, mis tema teadmise kohaselt vajas sanitaarremonti. Alustades remondiga, avastas vastne koduomanik, et remonti ei vaja ainult sanitaarruumid, vaid ka kandekonstruktsioonid, mille puhul pole enam tegemist korteri kui koduomaniku eriomandiga, vaid kaasomandi kui terve majale kuuluva osaga. Korteriühistu paraku probleemiga tegeleda ei tahtnud, vaid soovitas omanikul puudus iseseisvalt kõrvaldada," kirjutas Kolk Uus Maa portaalis.

Ta lisas: "Seesugune juhtum on liigitatav varjatud puuduse alla, sest vastavast probleemist müüja ostjat ei teavitanud ja puuduse tõttu oli uus omanik sunnitud investeerima algselt plaanitust märkimisväärselt suurema summa korteri elamiskõlblikuks muutmiseks."

Varjatud puuduse avastamisel peab ostja müüjat teavitama kahe kuu jooksul. Ostjal on õigus nõuda, et müüja oma kuludega puuduse kõrvaldaks. Teise variandina saab seda oma kulude ja kirjadega teha ning hiljem tasu müüjalt tagasi nõuda. 

Varjatud puuduste puhul peab silmas pidama, et tegu on müüja poolt seaduse rikkumisega ja ostjal on õigus pöörduda abi saamiseks juristi poole. Jurist saab aidata juba enne lepingu sõlmimist. Nagu kirjutab Karlis Kolk: “Lepingus on võimalik sätestada tingimused, mis vähendavad riski, et ostja pärast lepingu sõlmimist varjatud puuduste osas nõude esitab ja müüja selle eest vastutab. Näiteks saab kirja panna kõik teadaolevad puudused, mida on objektil ostjale tutvustatud. Nii ei teki hiljem vaidluseid, et kas sellest või teisest asjast räägiti või mitte. Kuivõrd kinnisvaratehingud sõlmitakse notari juures, siis pole notari rolliks osapooltele lepingutingimuste soovitamine. Seega võib külaskäik juristi juurde enne lepingu sõlmimist müüjat säästa tuhandete või lausa kümnete tuhandete eurode suurusest nõudest.”

Kokkuvõtvalt: 

• enne ostu veendu müüja usaldusväärsuses;
• vaata objekt oma silmadega üle ja küsi maaklerilt või müüjalt rohkelt küsimusi;
• tee objektist enne lepingu allkirjastamist tõendusmaterjalide kogumiseks pilte, et hilisemaid puudumisi tõendada;
• konsulteeri asjatundjaga, kes aitab võimalikke puuduseid tuvastada;
• konsulteeri enne lepingu sõlmimist pädeva juristiga, kes aitab vältida hiljem pika ninaga jäämist;
• varjatud puuduste avastamisel anna sellest koheselt müüjale teada;
• esialgu proovi nõuda müüjalt puuduse eemaldamist, selle ebaõnnestumisel suhtle korteriühistuga või suhtle juristiga.