Asjaõigusseadus § 70 lõige 3 kohaselt on kaasomand on kahele või enamale isikule üheaegselt mõttelistes osades ühises asjas kuuluv omand. Kõigil kaasomanikel on kaasomandile võrdne õigus. Vastupidine olukord peab olema määratud vastava lepingu või seadusega sätestatud.
Kaasomand võib tekkida:
- Seadusjärgse või testamendijärgse pärimisega - näiteks lapsed saavad endale vanemate surma korral nende korteri. Kui korter pärandati kõikidele lastele, siis on kõik lapsed võrdselt korteri uued omanikud. Oma osast on võimalik loobuda kinkelepingu alusel, mis kinnitatakse notari juures. Korteri müügist saadav tulu jagatakse kõikide osapoolte vahel võrdselt.
- Lepingu alusel omandamisega mitme isiku poolt, näiteks kui mitu inimest finantseerivad korteri ostmist. Kui panustatav summa ei ole kõikidel isikutel võrdne, siis jääb see osanike enda otsustada, kas kaasomand jagatakse võrdselt või vastavalt protsendile, mille keegi panustas.
- Omandi jagamisel, näiteks antakse päritava korteri osa edasi kellelegi teisele, oma järglasele või partnerile.
- Juhuse tõttu, näiteks olukorras, kus isik ei koostanud enne surma testamenti, jagatakse kõik tema vara võrdselt ära tema seadusjärgsete pärijate vahel. Siis võibki juhtuda, et maja, mis kuulus kunagi vaid ühele isikule, on nüüd mitme isiku kaasomand.
- Igamise, okupeerimise, leiu või ümbertöötamise korral mitme isiku poolt, näiteks maatüki pikaaegne heaperemehelik ülalpidamine. Igamist reguleerib Asjaõigusseadus, mille paragrahv 110 ütleb: vallasomand tekib igamisega, kui isik valdab vallasasja katkematult viie aasta jooksul nagu omanik. Kaasomand tekib siis, kui valdajaid on mitu.
Riskid
Üks suurimaid riske kaasomanikuks olemise juures on teise või teiste osapoolte soov enda osa rahas kätte saada. See tähendab, et ülejäänud kaasomanikud peavad selle osa kinni maksma (olles varasemalt lasknud hinnata objekti väärtust) või objekti maha müüma, millega teenitud tulust tasutakse nõutav summa.
Objekti korrashoidmiseks või selle säilitamiseks on kõikidel kaasomanikel võrdne õigus, mille jaoks ei pea nad teiste kaasomanike käest luba küsima. Küll aga on kaasomanikul õigus sellega seotud kulutused teistelt tagasi nõuda. Heade suhete säilitamiseks on mõistlik kõik sellised kulutused enne teiste kaasomanikega läbi rääkida, sest kõik ei pruugi kulutuste tegemisega nõus olla.
Kaasomanik võib temale kuuluva mõttelise osa ühises asjas võõrandada, pärandada, pantida või seda muul viisil käsutada. Kinnisasja mõttelise osa müümisel isikule, kes ei ole kaasomanik ega seaduse järgi eesõigustatud, on teistel kaasomanikel müüdava mõttelise osa ostu eesõigus. Kui kaasomanikud ei soovi ostueesõigust rakendada, siis võib osa kolmandale isikule müüa.
Kuid tähelepanu tasub pöörata ka sellele, et ostueesõigust ei kohaldata, kui kaasomanik võõrandab kinnisasja mõttelise osa alanejale sugulasele või vanemale.
Kaasomandi kasutamine selle omanike poolt võiks olla notariaalse kasutuskorraga kokku lepitud ja kinnistusraamatusse märgitud. Notariaalne kasutuskord näitab ära, milline osa kinnisasjast on ühe või teise kaasomaniku ainukasutuses ning millised osad kinnistust jäävad ühiskasutusse. Tänu sellele on võimalik kergemini laenu taotleda, sest pank teab, millised osad reaalselt kellele kuuluvad, ning kaasomandi müümisel saab omanik notariaalse kasutuskorraga kokkulepitud osad endale.
Teistel kaasomanikel ei ole aga oma ostueelisõiguse kasutamiseks aega igavesti. Meenutagem kasvõi teleajakirjanik Heelia Sillamaaga juhtunut, mida kajastasid Eesti suurimad meediaväljaanded. Heelia, kes oli äsja emaks saanud, soovis koos kaasaga osta korteri väikeses elumajas ning sinna sisse kolides hakati ka kohe parandustöid tegema. Veidi enne kahe kuu täitumist otsustas aga majas elava korteriomaniku tütar rakendada ostueelisõigust ja sai korteri endale. Heelia pidi perega mujale minema, kus nad nüüd õnnelikult oma elu elavad. Nad kaotasid selle vahejuhtumiga erinevatele renoveerimistöödele kulutatud 5000 eurot.
Lõpetamine
Kaasomandi juures räägitakse palju selle mõttelisest osast. Kaasomandis olev mõtteline osa tähendab, et kõik kaasomanikud omavad omandist teatud protsenti, aga reaalselt pole määratud, mis selle protsendi sisse kuulub. Kui kortermajas on neli korterit ja sellel on kaks kaasomanikku, siis kuulub mõlemale kaks korterit ja mõtteliselt veel pool kinnistule jäävast varast (nt kasvuhoone, garaaž, kuur jne).
Seda on oluline teada, sest kui kaasomandit soovitakse lõpetada, tuleb esimese sammuna kokku leppida, mis asjad kinnistul kummalegi kuuluma hakkavad ja milline osa varast jääb ühiskasutusse. Seda protsessi nimetatakse kaasomandi reaalseks jagamiseks. Kui see on juba varasemalt notariaalse kasutuskorraga kokku lepitud, on üks mure vähem. Notariaalne kasutuskord määrab selgelt ära, mis kellele kuulub ja mis vajadusel müüki pannakse.
Levinud viis kaasomandi lõpetamisel on ka teise või teiste kaasomanike väljaostmine, mille tagajärjel võib ühest kaasomanikust saada lõpuks objekti ainuomanik. Seda võimalust kasutatakse juhul, kui kinnistu olemust ei ole võimalik muuta (näiteks kahekordset elumaja ei ole võimalik jagada korteriomandiks, mis aitaks määrata iga kaasomaniku reaalosa) või kui kaasomanike suhted on omavahel käärima läinud ning kaasomanikuks olemine pole enam võimalik. Ostjal lasub kohustus maksta teiste kaasomanike osa välja rahas.
Kolmanda variandina on kaasomandit võimalus lõpetada ka kaasomanike vahelisel või avalikul enampakkumisel. Selline variant on põhjendatud juhul, kui keegi kaasomanikest ei soovi saada ainuomanikuks ja asja reaalosadeks (eraldi müüdavateks osadeks) jagamine ei ole võimalik. Selline olukord võib tekkida ka siis, kui mitu kaasomanikku soovivad kaasosa ära osta ning kasutavad oma ostueelisõigust. Loogika ütleb, et see, kes pakub suuremat summat, saab kaasomandi endale (aga võib ka juhtuda, et üks kaasomanik sallib teist nii vähe, et talle oma osa lihtsalt jonni pärast ei müü, kuigi pakutud summa on suurem). Kaasomandi avalikul enampakkumisel võib selle osta ka hoopis kolmas isik, kes on valmis maksma kõrgemat hinda.
