Alustame kõigepealt terminoloogiast. 1. jaanuaril 2018 jõustunud korteriomandi ja korteriühistuseadus tõmbab korteri remondi puhul selge vahe korteri RENOVEERIMISE ja REKONSTRUEERIMISE vahele.

Renoveerimisega on asi lihtne: tegemist on korteri uuendamisega, kus vahetatakse näiteks tapeet, värvitakse seinad või paigaldaks uus põrandakattematerjal. Samuti pole üldjuhul vaja eraldi luba vaja avatäidete nagu uste või akende vahetamisel.

Rekonstrueerimine on aga juba korteri ümberehitamine ehk tegevus ja selle käigus tehtavate tööde teostamiseks on vajalik saada juba korteriühistu nõusolek, tellida projekt ning esitada ehitusteatis ja taotleda ehitusluba.

Rekonstrueerimistöödeks loetakse ehitustöid, mille käigus muudetakse või asendatakse hoone kande- ja jäigastavaid konstruktsioone. Samuti kui paigaldatakse, muudetakse või lammutatakse tehnosüsteemi, mis muudab ehitise omadusi, sealhulgas välisilmet. Siia hulka kuulub näiteks õhksoojuspumpade paigaldamine, kuna need muudavad hoone välisilmet ja samuti on siinkohal tegemist hoone tehnosüsteemi muutmisega.

Kui varem suhtuti korterite renoveerimisel üsna kergekäeliselt näiteks mittekandvate vaheseinte eemaldamisesse, siis nüüd tuleb tellida nende eemaldamiseks juba projekt. Põhjus on lihtne: mittekandvate vaheseinte eemaldamise puhul tuleb arvestada konkreetse ehitise seisukorda, sest näiteks vanade puidust majade korral on omavad mittekandvad vaheseinad jäigastavat mõju. Ja nii on mittekandvast seinast vajumise tulemusel saanud hoopis kandev sein, mille eemaldamine võib mõjuda kortermajale laastavalt.

Samuti tuleb enne remonditööde alustamist teada, et kehtiva korteriomandi ja korteriühistu seaduse kohaselt koosneb korteriomand kahest omavahel seotud asjaõigusest: eriomandist (varasemalt reaalosa) ja kaasomandi mõttelisest osast.

Mida peaks teadma?

Korteri eriomand on piiritletud ruum ning selle juurde kuuluvad hooneosad, mida saab eraldi kasutada ja muuta, ilma teise korteriomaniku õigusi kahjustamata või hoone väliskuju muutmata. Ühe korteriomandi koosseisus võib olla mitu ruumi: korter, garaažiboks, kelder.

Kõik korterelamu seinad, nii välis- kui siseseinad on aga korteriomanike kaasomandis olenemata sellest, kas need asuvad korteriomandi eriomandis või mitte. Ehk teisisõnu ei luba nüüd juba kolm aastat kehtiv seadus omavoliliselt ka siseseinu eemaldada, sest korteris olevad siseseinad on korteriomanike kaasomandis.

Küttesüsteemi puhul tuleb arvestada, et see on reeglina tervikuna kaasomandis koos korteris paiknevate torude ja radiaatoritega. Korteriomanik ei tohi neid oma äranägemise järgi ümber ehitada ega kõrvaldada, samuti peab ta taluma seda, kui majas võetakse ette küttesüsteemi remont.

Kuidas alustada?

Nüüd kui terminid on selged, tuleb kõigepealt välja selgitada, kas korteri remondi näol on tegemist renoveerimise või rekonstrueerimisega.

Eesti Korteriühistute Liidu juhatuse liige Dagmar Mattiisen ütles, et töid tuleb alustada sellest, et kohale tuleb kutsuda pädev ehitusspetsialist. „Korteriomanik räägib ehitusspetsialistile oma soovid ning spetsialist annab hinnangu, kas vajaminevate tööde tegemise näol on tegemist renoveerimise või rekonstrueerimisega,“ rääkis ta.

Ükskõik, mis töödega on tegemist, tuleb kõigepealt kindlasti suhelda korteriühistu juhatusega. Väga oluline on see nendel puhkudel, kus inimesed on ostnud endale korteri ning alustavad seal remonttöödega. Paraku ei pruugi nad teada maja ajalugu, tehnosüsteemide eripära ega muud taolist, mistõttu suhtlus korteriühistuga juhatusega on siinkohal hädavajalik. Näiteks kasvõi selleks, et selgitada välja varasemalt tehtud ümberehitused ka alumistes ja ülemistes korterites ning muudatused võrreldes tüüpprojektiga.

Kui tegemist on rekonstrueerimistöödega, siis peab juhatus andma selleks ka põhimõttelise nõusoleku. Pärast seda tuleb tööde alustamiseks tellida projekteerimisbüroost projekt. Projekti tellimisel tasub ära teha juba veidi eeltööd. Juhul kui omanikul pole olemasolevat planeeringu plaani, tasub see välja otsida kohaliku omavalitsuse arhiivist. Mõnedel keerulisematel juhtudel, kus näiteks soovitakse ühendada kaks korteriomandit, tuleb enne projekteerimise alustamist võtta kohalikult omavalitsuselt projekteerimise üldtingimused. Selleks tuleb minna kohalikku omavalitsusse ja täita avaldus, milles tuleb tuua välja planeeritavad tegevused.

Oluline kaasomanike nõusolek

Kui ehitustööde projekt on valminud, siis tuleb see kooskõlastada ühistuga. Selleks on mitu võimalust. Suurema kortermaja puhul kinnitatakse projekt korteriühistu üldkoosolekul ja seda juhul, kui kinnitamise poolt on üle poole korteriomanikest. Siinkohal tuleb arvestada, et koosolekuks tuleb ette valmistada kogu projektdokumentatsioon ning ühistu juhatusele tuleb vähemalt kaks nädalalt enne koosoleku toimumist teha avaldus projekti kooskõlastamise lisamiseks koosoleku päevakorda. Paraku on taolisel protsessil suur miinus – ühistute üldkoosolekut käivad koos väga harva ja on ka siis kvoorumi puudusel otsustusvõimetud. Loe ka: Ehitusprojekti ABC ja Ehitamiseks vajalikud dokumendid: ehitusteatis ja ehitusluba. Millal ja miks vajalikud?

Tunduvalt kiirem variant on käia sõna otseses mõttes kortermajas ukselt uksele ja koguda taolisel moel vajaminevad allkirjad. Taoline lähenemine töötab eelkõige väiksemates kortermajades, kus on naabrite vahelist anonüümsust vähem. Kui ühistu liikmed on andnud projektile oma nõusoleku ja kõik vajaminevad kooskõlastused on saadud, tuleb hakata taotlema ehitusluba.

Ehitusluba tuleb taotleda kohalikust omavalitsusest, kus sellega tegeleb Tallinnas näiteks Linnaplaneerimise amet ja mõnes väiksemas omavalitsuses ehitusspetsialist ja tasuda riigilõiv. Seejärel võtab kohalik omavalitsus avalduse läbivaatamisele.

Oluline on suhtlemine

Pärast seda, kui kohalik omavalitsus väljastab ehitusloa, saab alustada ehitustöödega. Siinkohal oleks hea, kui võimalik ehitaja oleks protsessi kaasatud juba alates projekteerimisest, et ka ehitaja saaks vajadusel öelda sõna sekka. See tagab sujuva koostöö. Lisaks ehitajale tuleb tellida ka ehitusjärelevalve ning ehitustööde algusest tuleb teavitada kohalikku omavalitsust, täites vastavasisulise ankeedi, kus tuleb märkida ehitaja ja ehitusjärelevalve andmed.

Ehitaja leidmisel on ülioluline uurida ehitaja tausta ning siinkohal on kahtlemata abiks Hange.ee, kus on olemas ka teenust pakkuvate firmade varasemate tehtud tööde eest saadud hinnangud. Lisaks on otse keskkonnasiseselt võimalik tutvuda pakkumisi teinud ehitusfirmade majandusnäitajatega alates maksuvõlgadest, asutamise aastast, töötajate arvust kuni käibenäitaja ja majandustegevuse registri sissekanneteni. See tähendab, et puudub vajadus hakata eraldi infot otsima. Kortermajas ehitades tasub arvestades ka naabritega, mistõttu tuleb mürarikkamad tööd teha ära tööajal ja vältida töö tegemist nädalavahetustel. Loe ka: Kuidas otsida ja valida oma ehitustööle teostaja?

Ehitusel tuleb ka meeles pidada, et ehitaja poolt peavad olema vormistatud ehituspäevikud ja vajadusel varjatud tööde aktid ja kui tööd on lõppenud esitatakse dokumendid kohalikule omavalitsusele, kes siis väljastab kasutusloa.

Eesti Korteriühistute Liidu juhatuse liige Dagmar Mattiisen lisas, et tegelikult pole võimalik anda ühest nõu, kuidas käituda korterite rekonstrueerimise puhul, kuna kõik juhtumid on erinevad. „Kõik sõltub sellest, kas korter on näiteks paneelmajas, puumajas või hoopis muinsuskaitse all olevas miljööväärtuslikul alal,“ rääkis ta.

Seetõttu on oluline, et enne projekteerimise ja ehitustöödega alustamist konsulteerida nii korteriühistu kui ka kohaliku omavalitsuse spetsialistiga, et vältida vigu, mis võivad osutuda üsna kulukaks.

...hea, kui võimalik ehitaja oleks protsessi kaasatud juba alates projekteerimisest...

Kokkuvõtteks, korteri rekonstrueerimistööde puhul...

• Võtke ühendust ehitusspetsialistiga.
• Saage põhimõtteline nõusolek ühistu juhatuselt.
• Tellige projekt.
• Saage projektile ühistu kinnitus.
• Taotlege kohalikust omavalitsusest ehitusluba.
• Viige läbi ehitustööd.
• Taotlege kohalikust omavalitsusest kasutusluba.

Oluline on teada, et korteri ehitustööde tagantjärele seadustamine on äärmiselt vaevanõudev ja kulukas ning kohati ka suisa võimatu. See tähendab aga seda, et taolist korterit on näiteks väga raske tulevikus müüa ning esmane kokkuhoid võib teile tulevikus üsna kulukaks minna.

Allikas: Ehitusseadustik, Korteriomandi- ja korteriühistuseadus